Huurbescherming

Wat houdt dit in?

Huurbescherming betekent in feite dat een verhuurder niet zomaar van het ene op het andere moment de huur van de woning op kan zeggen. Dit betekent dus dat een verhuurder zijn huurders niet zomaar op straat kan zetten. De huurbescherming zorgt ervoor dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen schriftelijk kan opzeggen met een wettelijk geldende reden.

Wanneer heb ik als huurder recht op huurbescherming?

Iedereen die een huis, appartement, kamer of woonwagen(standplaats) huurt, heeft recht op huurbescherming. Het maakt hierbij niet uit of het gaat om woningen in de vrije sector of sociale huurwoningen. De medehuurders, medebewoners of onderhuurders van deze woningen hebben ook recht op huurbescherming. Voor hospitakamers, studenten die huren en voor tijdelijke huur gelden soms speciale regels. Dit betekent dat de verhuurder bij dit type woningen de huur soms makkelijker kan opzeggen.

Er zijn ook type huurwoningen waarbij de huurders geen recht hebben op huurbescherming. Dit is het geval bij winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en ligplaatsen voor woonboten. Bewoners van woningen van dit type kunnen bij geschillen met hun verhuurder advies vragen bij het Juridisch loket.

Wat moet ik regelen om huurbescherming te krijgen?

Iedereen die één van de bovengenoemde woningtypes huurt waarbij de huurders recht hebben op huurbescherming, heeft hier ook automatisch recht op en hoeft dit dus niet nog zelf aan te vragen. Zelfs huurders zonder een schriftelijk huurcontract maar met een mondelinge overeenkomst hebben recht op huurbescherming. Zo’n mondelinge afspraak is echter wel lastiger wanneer er sprake is van een geschil, omdat de bewijslast vaak lager is.

Wanneer kan de verhuurder de overeenkomst wèl beëindigen als er sprake is van huurbescherming?

Zoals we al uitlegden, zorgt de huurbescherming ervoor dat de verhuurder de huur alleen schriftelijk mag opzeggen als hij daarvoor een wettelijk geldende reden heeft. Onder deze wettelijk geldende redenen vallen: wanprestatie, dringend eigen gebruik en een geldend bestemmingsplan. Wanprestatie houdt in dat de huurder zich niet gedraagt als een goede huurder. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de huurder overlast veroorzaakt of een betalingsachterstand heeft. Dringend eigen gebruik houdt in dat de verhuurder de woonruimte zelf wil gebruiken. Hiervoor gelden wel bepaalde voorwaarden. Zo moet de verhuurder de woning dringend zelf nodig hebben en moet het belang van de verhuurder zwaarder wegen dan het belang van de huurder en soms moet eerst blijken dat de huurder passende vervangende woonruimte kan krijgen. Bij een geldend bestemmingsplan mag de verhuurder de huur opzeggen als hij op de plek van de huurwoning een nieuw pand wil neerzetten dat past binnen het bestemmingsplan. Realisatie van het bestemmingsplan moet in dit geval wel noodzakelijk zijn en de verhuurder moet een verhuiskostenvergoeding betalen aan de huurder.

Bij alle bovengenoemde redenen voor het opzeggen van het contract is wel sprake van een verplichte opzegtermijn waar de verhuurder zich aan moet houden. Deze opzegtermijn is ten minste drie maanden, maar voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, komt hier nog eens een maand bij. Wanneer de huurder twee jaar in de woning woont, moet de verhuurder zich dus houden aan een opzegtermijn van vijf maanden. Deze opzegtermijn kan in totaal niet hoger worden dan zes maanden.

Regels bij woonruimten met beperkte huurbescherming

Zoals we eerder in deze tekst uitlegden, zijn er een aantal woonruimten waarvoor net iets andere regels gelden als het gaat om huurbescherming en het opzeggen van de overeenkomst door de verhuurder. Hieronder geven we een overzicht van deze woonruimten en de geldende regels:

Hospitakamers
Een hospitakamer is een kamer die een verhuurder verhuurt in het huis waar hij zelf ook woont. Bij hospitakamers geldt een proeftijd. Dit betekent dat de huur de eerste negen maanden zonder opgaaf van reden opgezegd mag worden, maar wel met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Na de proeftijd gelden wel de normale huurbeschermingsregels.

Tijdelijke huur
Wanneer je op of na 1 juli 2016 een tijdelijk contract hebt afgesloten voor bepaalde tijd, eindigt de huur automatisch bij afloop van het contract. De verhuurder is wel verplicht dit minimaal één en maximaal drie maanden voor het eind van de huur schriftelijk te bevestigen aan de huurder.