Ontwikkeling in de huizenmarkt in de afgelopen 10 jaar

Net zoals iedere markt, is de huizenmarkt een dynamisch iets waarin vaak veranderingen plaatsvinden. Zo vond er in 2008 een piek plaats als het gaat om de huizenprijzen, maar in de huizencrisis die volgde zakten de prijzen met zo’n 25%. Dit was een van de grootste dalingen die ooit heeft plaatsgevonden. Deze daling in de huizenprijzen werd veroorzaakt door verschillende factoren, zo was er weinig vertrouwen en een slechte wereldwijde economie, maar was ook maar liefst 7,5% van de beroepsbevolking op dit moment werkeloos. Vanaf 2014 zijn de huizenprijzen weer gaan stijgen. Huizenkopers hadden vertrouwen in de herstellende economie en de hypotheekrentes waren laag. In de jaren die volgden was er sprake van een echte ‘inhaalslag’ en bleven de huizenprijzen fors stijgen. Op het moment zijn de huizenprijzen zelfs hoger dan ooit. Omdat er in de crisisjaren weinig is gebouwd, maar er nu weer een toegenomen vraag naar woningen is, is er nu sprake van krapte op de huizenmarkt. Dit drijft de huizenprijzen momenteel nog verder omhoog.

Maar hoe zit het met de huurmarkt?

In tegenstelling tot de markt voor koopwoningen, zijn op de huurmarkt de huurprijzen binnen de vrije sector van 2008 tot 2015 juist toegenomen. Dit betekende een huurprijsstijging van zo’n 13%, dit was ongeveer gelijk aan de inflatie in deze periode. Ook in de jaren die volgden bleef de huurprijs per m2 stijgen.

Ook was er een 2018 sprake van een krapte op de huurwoningmarkt. Dit had onder andere te maken met het feit dat starters door de stijgende prijzen van koopwoningen vaak noodgedwongen toch overstappen op het huren van een woning in de vrije sector. Ook is de arbeidsmobiliteit de afgelopen jaren toegenomen, wat betekent dat meer mensen jaarlijks van baan wisselen. Dit wisselen van baan vereist flexibiliteit en een huurwoning past hier beter bij dan een koopwoning. Ook is de zogenoemde shared economy in opkomst: mensen nemen steeds vaker producten en diensten af op abonnementsbasis en hechten minder waarde aan eigendom. Een eigen koopwoning wordt dus minder gezien als statussymbool en mensen zullen sneller voor een huurwoning kiezen. Deze krapte is dan ook een belangrijke factor die zorgt voor de prijsstijgingen op de huurmarkt.

Toch was er begin dit jaar een verandering te zien in deze stijgende trend: de stijging van de huurprijzen bleef namelijk voor het eerst sinds drieënhalf jaar onder de vijf procent. Deze afzwakking is echter niet op alle regio’s van toepassing, zo blijven in Drenthe en Flevoland de prijzen flink stijgen.

Stijging van huurprijzen

Om er echt voor te zorgen dat er een einde komt aan de prijsstijgingen in de vrije huursector, zullen er in deze sector veel woningen gebouwd moeten worden. Er wordt in Nederland dan ook flink gebouwd, zo zijn er in 2018 bijna 66 duizend nieuwbouwwoningen gebouwd, dat is het hoogste aantal sinds 2009. Een andere manier waarop gezorgd wordt voor meer beschikbare huurwoningen, is het ombouwen van bestaande panden naar woningen, de zogenoemde ‘transformatiewoningen’. Zo zijn er in 2017 7550 woningen gebouwd in gebouwen waar oorspronkelijk bijvoorbeeld fabrieken, winkels of kantoren gevestigd waren. De meeste van deze woningen zijn huurwoningen en vullen het tekort dus gedeeltelijk op. Om voldoende betaalbare vrije sector huurwoningen te realiseren zal echter nog flink bijgebouwd moeten worden.

Er is momenteel ook sprake van een tekort aan sociale huurwoningen. Deze woningen zijn geschikt voor mensen met een lager inkomen door de lagere huur en de mogelijkheid tot het krijgen van huurtoeslag. Sociale huurwoningen zijn vaak eigendom van woningcorporaties. Op het moment is er een tekort aan deze woningen en staan woningzoekenden gemiddeld zo’n negen jaar op de wachtlijst voor een woning. De grootste woningcorporaties in Nederland hebben zich de afgelopen jaren als doel gesteld om jaarlijks 34.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Ondanks deze positieve voornemens, blijkt uit een enquête van Aedes, koepel van woningcorporaties, dat dit plan toch niet volledig haalbaar is. Zo is er sprake van stijgende bouwkosten, dit wordt veroorzaakt door een tekort aan personeel een stijgende materiaalkosten. Ook het tekort aan bouwlocaties voor deze woningen is een belangrijke belemmering bij het behalen van deze doelen. Extra belastingen, zoals de verhuurdersheffing, die corporaties moeten betalen, leiden ook tot minder ruimte om te investeren in nieuwbouw. Afgelopen jaar zijn er dan ook slechts de helft van het geplande aantal woningen gebouwd. De voorzitter van Aedes, de koepel van corporaties, wil deze resultaten dan ook gebruiken om een oproep te doen aan het kabinet om hardere afspraken te maken over het aantal woningen dat gebouwd moet worden. Ook wordt opgeroepen tot stoppen met het belasten van de sociale huur.